이사를 앞두고 집주인이 "도배·장판 새로 하고, 못 자국 메우고, 청소비도 내라"며 보증금에서 공제하겠다고 할 때가 있습니다. 반대로 세입자는 "사는 동안 자연스럽게 생긴 것까지 내가 책임지는 건 부당하다"고 생각합니다. 임차인의 원상회복 의무가 정확히 어디까지인지 법 조문을 기준으로 정리합니다.
임차인에게는 원상회복 의무가 있습니다
민법 제654조는 사용대차의 원상회복 규정인 제615조를 임대차에 준용합니다. 제615조는 빌린 물건을 반환할 때 원래 상태로 회복하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 즉 임차인은 퇴거할 때 집을 빌릴 당시의 상태로 되돌려 줄 의무를 집니다.
다만 이는 임차인이 임의로 변경하거나 훼손한 부분을 원래대로 돌려놓으라는 의미입니다. 집을 정상적으로 사용하면서 자연스럽게 생기는 노후와 마모까지 모두 새것처럼 복구하라는 뜻은 아닙니다.
통상적 마모와 임차인 책임의 구분
핵심은 통상적인 사용으로 생긴 손모(損耗)인지, 임차인의 고의·과실이나 임의 변경으로 생긴 훼손인지 구분하는 것입니다. 법원은 통상적 사용에 따른 자연적 마모는 임대인이 부담하고, 그 비용은 이미 차임(월세)에 반영돼 있다고 보는 경향을 보여 왔습니다.
| 대체로 임차인 책임 아님 (통상 마모) | 대체로 임차인 책임 (훼손·변경) |
|---|---|
| 가구를 둔 자리의 자국, 생활하며 생긴 미세한 흠집 | 흡연·반려동물로 인한 심한 오염·손상 |
| 햇빛에 의한 벽지·장판의 자연 변색 | 임의로 못을 박거나 구조를 변경한 흔적 |
| 오래 사용한 설비의 노후 | 부주의로 깨뜨리거나 파손한 시설 |
따라서 집주인이 "새 도배·장판으로 전부 교체하라"고 요구하더라도, 그것이 통상적 노후에 해당한다면 임차인이 전액을 부담할 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.
입주 시 상태를 남겨두는 것이 핵심
원상회복 분쟁의 대부분은 "원래 어떤 상태였는지"를 두고 벌어집니다. 입주 시점의 상태를 증거로 남겨두면 퇴거할 때 불필요한 공제를 막을 수 있습니다.
원상회복 분쟁 예방 체크리스트
보증금에서 일방적으로 공제할 수 있나
임대인은 임차인이 부담해야 할 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 그 금액이 실제 임차인 책임 범위에 맞는지가 문제입니다. 통상 마모분까지 포함해 과도하게 공제했다면, 임차인은 부당하게 공제된 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 벽에 박은 못 구멍, 메우고 나가야 하나요?
생활하면서 통상적으로 생기는 정도의 못 자국은 통상 마모로 보는 경우가 많습니다. 다만 다수의 큰 구멍을 내거나 벽을 손상시킨 경우라면 임차인의 원상회복 책임이 인정될 수 있습니다. 못을 박기 전에 임대인과 협의해 두는 것이 안전합니다.
Q. 청소비를 보증금에서 빼겠다고 합니다.
임차인은 통상적인 정도의 청소를 마치고 나갈 의무가 있을 뿐, 전문 입주청소 비용까지 당연히 부담하는 것은 아닙니다. 특약으로 청소비 부담을 정해두지 않았다면 일방적 공제는 다툴 수 있습니다.
내 상황에 맞게 확인하려면
원상회복의 범위는 손상의 원인, 계약서 특약, 입주 시 상태에 따라 결론이 달라집니다. 이지로24에서 민법 제615조·제654조·제623조 원문과 관련 판례 흐름을 직접 검색해 내 상황에 맞는 권리를 확인해 보세요.
안내: 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법적 판단은 반드시 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.