전세 계약 만료가 다가오는데 집주인이 "전세 대신 월세로 바꾸자"고 요구하는 경우가 많습니다. 이때 월세가 얼마가 적정한지, 집주인이 터무니없이 높은 금액을 요구하면 어떻게 대응해야 하는지 알고 계셔야 합니다. 주택임대차보호법은 전세→월세 전환 시 적용되는 법정 전환율을 규정해 임차인을 보호합니다.
전세→월세 전환, 법이 상한선을 정해놓습니다
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 적용할 수 있는 최대 전환율을 규정합니다. 이 상한선을 초과하는 월세 요구는 법적으로 효력이 제한됩니다.
법정 전환율 공식은 다음 두 가지 비율 중 낮은 것을 적용합니다.
| 기준 | 비율 |
|---|---|
| 한국은행 기준금리 + 2% | 현재 기준금리에 따라 변동 |
| 연 10% | 고정 상한 |
2024~2025년 기준 한국은행 기준금리가 3% 초반대이므로, 전환율 상한은 약 연 5~5.5% 수준입니다. 연 10%보다 낮으므로 이 비율이 적용됩니다.
월세 계산 공식
전환 월세 = 전환 보증금 × 전환율(연) ÷ 12
예시 계산
현재 전세보증금 2억 원을 보증금 5천만 원 + 월세로 전환하는 경우:
- 전환되는 보증금: 2억 - 5천만 = 1억 5천만 원
- 적용 전환율(연): 5% (기준금리 3% + 2%)
- 적정 월세 상한: 1억 5천만 × 5% ÷ 12 = 625,000원
집주인이 이 금액을 초과하는 월세를 요구한다면 법정 전환율을 초과한 것입니다.
전환율 초과 시 어떻게 되나요?
법정 전환율을 초과하는 약정은 그 초과 부분에 한해 효력이 없습니다. 즉, 집주인이 월 80만 원을 요구해 계약했더라도 법정 한도(예: 62만 5천 원)를 초과한 17만 5천 원은 지급 의무가 없고, 이미 지급했다면 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다.
단, 이 규정은 임차인이 원하지 않는 강제 전환을 막는 것이 목적입니다. 임차인이 법정 전환율을 초과하는 월세에 명시적으로 동의하고 계약한 경우에는 달리 판단될 수 있어, 계약 전 꼼꼼한 확인이 중요합니다.
집주인이 전환을 강요한다면?
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인에게 계약 갱신 요구권을 부여하고 있습니다. 계약 만료 전 2~6개월 사이에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유(실거주 등) 없이 거절할 수 없습니다.
집주인이 "월세로 바꾸지 않으면 나가라"는 식으로 요구하더라도:
- 임차인은 기존 전세 조건으로 갱신 요구 가능
- 증액은 직전 보증금의 5% 상한 내에서만 허용
전세→월세 전환 요구 시 확인 사항
차임 증감 청구란?
주택임대차보호법 제7조는 조세·공과금 증가나 경제 사정 변동을 이유로 차임(월세) 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 규정합니다. 다만 증액은 약정 차임의 5% 상한 이내여야 하며, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
예를 들어 월 50만 원이던 월세를 올리려면 최대 52만 5천 원(5% 증액)까지만 가능하고, 이후 1년은 추가 증액 요구를 할 수 없습니다.
내 상황에 맞게 확인하려면
전세·월세 전환 계산과 관련 법령(주택임대차보호법 제7조, 제7조의2, 제6조의3) 원문을 이지로24에서 직접 검색해 보실 수 있습니다. 구체적인 상황에 따라 달라지는 판단은 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
안내: 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법적 판단은 반드시 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.