전세보증금 안 돌려줄 때 — 가장 먼저 할 것과 절대 하면 안 되는 것

먼저 이것만 기억하세요 — 보증금을 못 받았을 때 가장 큰 손해는 "절차를 몰라서"가 아니라 잘못 움직여서 권리를 스스로 잃는 것에서 생깁니다. 아래 원칙은 누구에게나 공통이고, 구체적인 대응 순서는 당신의 계약·전입·확정일자 상황에 따라 달라집니다.

전세 계약이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다", "지금은 돈이 없다"며 보증금을 미루는 일이 많습니다. 이때 급한 마음에 먼저 움직이면, 오히려 받을 수 있던 보증금까지 위험해질 수 있습니다.

절대 먼저 잃으면 안 되는 것 — 대항력과 우선변제권

전세 세입자를 지켜주는 두 가지 핵심 무기입니다. 이것만 지켜도 최악은 피합니다.

근거 — 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권)

그다음은? — 여기서부터 갈립니다

권리를 지켰다면, 다음은 보증금을 실제로 받아내는 단계입니다. 큰 흐름은 위 그림의 2~4번이지만, 정작 중요한 건 "내 경우엔 어디서 시작해서, 어떤 방법을 골라야 하는가" 입니다.

• 이사를 꼭 가야 하나, 더 살 수 있나
• 집주인이 금액을 다투나, 인정하나
• 확정일자·전입 시점, 그리고 나보다 앞선 다른 채권자(근저당 등)가 있나
• 집이 이미 경매로 넘어갈 상황인가

이 조건에 따라 임차권등기 → 지급명령 → 소송 → 강제집행 중 어디서 시작하고 무엇을 건너뛸지가 완전히 달라집니다. 순서를 잘못 잡으면 시간과 비용을 크게 손해 보거나, 배당 시점을 놓쳐 보증금을 못 받기도 합니다.

최근 판례 흐름 — 참고만

법원은 보증금을 못 받아 어쩔 수 없이 계속 거주하는 세입자를 보호하는 쪽으로 판단해 왔습니다. 예컨대 대법원은 전세(월차임 없는 임대차)에서 기간이 끝난 뒤에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 계속 산 경우, 그 거주 이익을 곧바로 임차인의 부당이득으로 보지 않는다는 취지로 판단한 바 있습니다.

다만 사실관계에 따라 결론이 달라지므로, 이 판례가 내 상황에 그대로 적용되는지는 개별 검토가 필요합니다.

그래서, 내 경우는 어떻게 될까?

위 내용은 누구에게나 공통되는 일반 원칙입니다. 실제 대응은 계약 시점, 전입·확정일자, 집주인의 자력, 다른 채권자 유무, 경매 진행 여부에 따라 순서도 방법도 크게 달라집니다. 잘못 움직이면 받을 수 있던 돈도 놓칠 수 있습니다.

이지로24에 내 전세 상황을 입력하면, 관련 법령·판례를 바탕으로 "내 경우엔 무엇부터, 어떤 순서로 해야 하는지" 를 정리해 드립니다.

⚖️ 안내 — 이 글은 일반적인 법률 정보 제공이며, 특정 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적 사안은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. AI가 작성·정리한 정보이며, 인용 판례는 작성 시점 기준입니다.