공사를 다 마쳤는데 공사비를 안 주거나, 일부만 주고 나머지를 미루는 경우가 빈번합니다. 건설·인테리어·리모델링 업종에서 특히 자주 발생하는 분쟁입니다. 이 글에서는 공사대금을 못 받은 수급인(시공자)이 법적으로 어떤 권리를 행사할 수 있는지, 단계별로 정리합니다.
공사대금 청구의 법적 근거
민법 제665조는 수급인(공사를 맡아 시공하는 사람)이 완성된 목적물을 인도할 때 도급인(공사를 맡긴 사람)에게 보수를 청구할 수 있다고 규정합니다. 공사 결과물을 인도하면 대금 지급 의무가 발생하는 것이 원칙입니다.
도급인이 대금을 지급하지 않으면 민법 제390조(채무불이행)에 따라 손해배상 청구도 함께 가능합니다. 또한 공사대금 채권의 소멸시효는 3년이므로(민법 제163조), 공사 완료 후 3년 안에 청구해야 합니다.
수급인이 가진 강력한 무기 — 저당권 설정 청구권
민법 제666조는 부동산 공사의 수급인에게 특별한 권리를 줍니다. 공사대금 채권을 담보하기 위해 해당 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있는 권리입니다.
예를 들어 아파트 인테리어 공사를 했는데 대금을 못 받았다면, 그 아파트에 저당권을 설정해 달라고 법원에 청구할 수 있습니다. 저당권이 설정되면 도급인이 제3자에게 집을 팔더라도 경매를 통해 공사대금을 회수할 수 있습니다.
유치권 행사
공사가 완료됐는데 대금을 받지 못한 경우, 해당 건물이나 공간을 점유하고 있는 상태라면 유치권을 행사할 수 있습니다. 유치권이란 타인의 물건을 점유한 상태에서 그 물건에 관한 채권이 변제될 때까지 목적물을 유치(보관·점유)할 수 있는 권리입니다(민법 제320조).
유치권 행사 시 주의사항은 다음과 같습니다.
유치권 행사 요건 체크리스트
동시이행 항변권
도급인이 공사 결과물 인도를 거부하며 대금을 안 주는 경우, 수급인도 대금을 받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있습니다. 민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따라 쌍방이 의무를 동시에 이행해야 하는 관계에서는 어느 한쪽이 먼저 이행하지 않으면 상대방도 이행을 거절할 수 있습니다.
단계별 대응 절차
가압류로 도급인 재산 묶어두기
소송 기간 중 도급인이 재산을 빼돌릴 수 있습니다. 이를 방지하려면 가압류를 먼저 신청해야 합니다. 법원에 가압류 신청서를 제출하면 도급인의 부동산·예금 등을 잠정적으로 동결할 수 있습니다. 가압류는 본안 소송보다 훨씬 빠르게 결정되며(수일~수주), 담보(보증보험 또는 현금)를 제공해야 합니다.
| 구분 | 가압류 | 본안 소송 |
|---|---|---|
| 목적 | 재산 동결 (보전) | 대금 청구 및 판결 |
| 소요 기간 | 수일~수주 | 수개월~수년 |
| 담보 제공 | 청구 금액의 10~20% | 없음 |
| 효과 | 재산 처분 금지 | 강제집행 권한 |
공사대금 분쟁에서 증거 관리가 핵심
법원에서 공사대금을 청구하려면 공사 계약·이행 사실을 증명해야 합니다.
공사대금 분쟁 필수 증거 목록
구두 계약이라도 카카오톡 대화나 문자에 공사 범위와 금액이 언급되어 있으면 계약 증거로 활용됩니다. 법원은 서면 계약서가 없더라도 정황 증거를 종합해 판단합니다.
내 상황에 맞게 확인하려면
공사대금 분쟁은 계약 형태(구두/서면), 공사 완료 여부, 공사 목적물 종류(부동산/동산)에 따라 적용 법리가 달라집니다. 이지로24에서 민법 제665조·제666조·제390조 원문과 관련 판단 흐름을 직접 검색해 보세요.
안내: 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법적 판단은 반드시 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.